¿Qué es el ISR, cómo funciona y para qué sirve? (2023)

¿Qué es el ISR y para qué sirve en bienes raíces? Es una cuestión que todo inversionista inmobiliario debe tener en cuenta antes de adquirir un bien inmueble.

En México, el Impuesto Sobre la Renta es una pieza fundamental del sistema tributario que afecta en nivel salarial a ciudadanos, empresas y, en particular, a los inversionistas inmobiliarios. 

Para ayudarte en el proceso de inversión, en este artículo, detallaremos a profundidad el concepto, cómo funciona y, lo más importante, cómo puede impactar en tus decisiones de inversión en bienes raíces.

¿Qué es el ISR y quiénes lo deben pagar? 

De acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT) el ISR es un impuesto federal que forma parte de las cargas fiscales aplicadas a las personas físicas y morales que obtienen ingresos en México. 

Es importante mencionar que es un impuesto directo que grava la renta, el sueldo, el salario, los honorarios, las ventas, entre otros ingresos. 

Recordemos que su importancia radica en brindar fondos al Estado para financiar programas y servicios públicos que benefician a la sociedad, desde infraestructura hasta educación y salud.

Ahora bien, ¿quiénes están sujetos a pagar el ISR? La Ley del Impuesto Sobre la Renta (LISR) dicta que: 

• Las personas que residan en México.
• Residentes en el extranjero que posean una propiedad en el país.
• Quienes poseen una fuente de riqueza ubicada en el país. 

Para los inversores inmobiliarios es esencial tomar en cuenta esta transacción ya que el proceso de compra-venta de una propiedad está sujeto al pago del impuesto. 

A esto se le llama ISR por enajenación de inmueble. 

El ISR por enajenación de inmueble

El ISR por enajenación de inmueble es un aspecto fundamental de la legislación fiscal en México que incide directamente en las transacciones de bienes raíces. 

Sin embargo, para comprender este concepto en profundidad, es esencial comenzar por entender qué implica la enajenación de un inmueble y cómo se relaciona con las obligaciones tributarias.

¿Qué es la enajenación de un inmueble?

En términos prácticos, la enajenación de un inmueble es el acto jurídico por medio del cual una persona transfiere la propiedad de un bien inamovible a otra. 

Dicho acto puede ocurrir de distintas formas, como lo son:

• Compraventa: en este caso, el vendedor recibe una suma de dinero del comprador a cambio de la propiedad del inmueble.
• Donación: es la transmisión de la propiedad de un inmueble sin contraprestación económica. 
• Permuta: es un intercambio de inmuebles entre dos personas y en este caso, el vendedor recibe un inmueble del comprador a cambio de la propiedad del suyo.

En este sentido, existen dos formas de clasificar la enajenación de bienes inmuebles y varían dependiendo del tipo de operación que la genera y de acuerdo con la voluntad con la que se realiza. 

Según el tipo de operación que la genera

De acuerdo con el tipo de operación que la genera, la enajenación de bienes inmuebles puede ser:

• A título oneroso: sucede cuando compras o vendes una propiedad y hay un intercambio de dinero involucrado. 
• A título gratuito: en este caso no hay dinero de por medio, es el acto de regalar o heredar una propiedad. 

Según la voluntad con la que se realiza

• Voluntaria: es cuando ambas partes acuerdan libremente la operación, lo que ocurre la mayoría de las veces, esto implica firmar un contrato de arrendamiento que dicte que ambas partes están de acuerdo.
• Obligatoria: en situaciones de enajenación obligatoria, un juez decide que la operación debe llevarse a cabo. 
  

¿Qué es el ISR por enajenación de inmueble?

Así, podemos definir que el ISR por enajenación de inmueble se refiere al Impuesto Sobre la Renta que se aplica a la ganancia obtenida por la venta de un inmueble en México.

Este impuesto es relevante tanto para particulares como para empresas y se considera un aspecto fundamental en las transacciones inmobiliarias en el país. 

Cuando una persona o entidad participa en el proceso de compraventa de un inmueble, ya sea una casa, departamento, terreno o cualquier propiedad raíz, se genera una ganancia o utilidad en función de la diferencia entre el precio de venta y el costo original de adquisición. 

Dicha ganancia se conoce como “ganancia por enajenación” y está sujeta a la tributación del ISR.

Es importante destacar que no todas las ventas de propiedades generan una ganancia imponible. 

¿Quién puede exentar el pago del ISR?

En este punto es común que surja la pregunta de si es posible exentar el pago de ISR y la respuesta es sí, sin embargo esto ocurre en algunos casos específicos. 

Las personas pueden estar exentas de pagar este impuesto debido al cumplimiento de ciertos requisitos que son:

• Quien vende debe ser una persona física y puede demostrar que el proceso no es parte de una negociación o comercio. 
• El bien inmueble opera bajo la modalidad de derechos parcelarios o comuneros.
• Cuando se demuestra que la propiedad en cuestión fue en algún momento la residencia del vendedor. 
• El valor de la renta no supere los 700,000 UDIS (Unidades de Inversión), equivalentes a 4 millones de pesos. 

En caso de no poder exentar el pago del impuesto, puedes recurrir a las deducciones autorizadas. 

Para ello, es necesario que contrates a un notario y le entregues facturas bajo conceptos específicos. Sin embargo, debes considerar que la propiedad debe tener uso de suelo habitacional. 

Además, si el costo de la propiedad supera los 3.9 millones de pesos o haz realizado una exención del pago del ISR hace menos de 3 años, no podrás deducir el pago. 

Recuerda que las regulaciones fiscales pueden variar y están sujetas a cambios, por lo que es fundamental consultar con un profesional en impuestos o un contador antes de realizar una transacción inmobiliaria para comprender las implicaciones fiscales específicas.

¿Cómo calcular el ISR?

En este punto es importante mencionar que la cantidad del ISR por enajenación no es fija, es un porcentaje que puede llegar hasta el 35% del valor total del bien inmueble. 

Por ello, la tasa del ISR por enajenación de inmueble varía y la determina un notario público. El valor del monto a pagar  depende de varios factores, como la duración de la propiedad, el valor de la ganancia y el tipo de contribuyente. 

En algunos casos, la tasa puede ser progresiva, lo que significa que aumenta a medida que aumenta la ganancia. 

Para cumplir con los establecimientos permanentes, los contribuyentes deben calcular la ganancia imponible y presentarla ante el Servicio de Administración Tributaria. 

Ahora que sabes que el ISR se aplica a los ingresos por renta de un departamento, recuerda que el cálculo involucra: 

1. Calcular los ingresos brutos por la renta recibida.
2. Restar los ingresos exentos.
3. Obtener ingresos gravables.
4. Aplicar la tarifa de impuesto según ingresos y calcular impuesto.
5. Restar deducciones permitidas, como gastos de propiedad.
6. El resultado es el impuesto que debes pagar. 

En palabras más sencillas, primero, se debe calcular cuánto dinero se obtuvo de la venta del inmueble, incluso si había un préstamo hipotecario involucrado. Esta cantidad se considera como ingreso.

A dicha ganancia se le pueden restar ciertos gastos, como impuestos locales, gastos notariales, comisiones del vendedor y el dinero invertido en mejoras o remodelaciones del inmueble.

Después de estas deducciones, se aplica una tarifa de impuesto sobre la renta anual para determinar cuánto impuesto se debe pagar.

Cómo calcular los pagos provisionales del Impuesto Sobre la Renta

De acuerdo con el SAT, para determinar los pagos provisionales del impuesto sobre la renta debes:

• Calcular los ingresos netos: primero, se suman todos los ingresos obtenidos durante el periodo y se le restan las deducciones permitidas para obtener los ingresos netos.
• Aplicar la tasa de impuesto: posteriormente, se toma ese monto neto y se le aplica una tasa de impuesto fija del 16.5%.
• Considerar créditos y pagos previos: si tienes algún crédito fiscal pendiente de acreditar o créditos por salarios y aportaciones de seguridad social que pagaste en ese periodo, puedes restarlos.
• Restar pagos previos: también puedes restar cualquier pago provisional de impuesto sobre la renta que hayas realizado previamente en el mismo ejercicio fiscal.
• Calcular el pago provisional: el resultado final de todos estos cálculos es el monto que debes pagar como impuesto empresarial a tasa única en ese periodo.
  

¿Cómo se paga el ISR?

El Impuesto Sobre la Renta se presenta y se paga durante la declaración anual de impuestos.

Si la compraventa del inmueble fue la única actividad económica realizada en todo el año, se declara de manera complementaria.

Recuerda que el plazo para las declaraciones anuales de impuestos en México es el 30 de abril, por lo tanto, si no la presentas durante este plazo puede haber sanciones monetarias y recargos. 

Cambios en la tabla de ISR 2023

Las tablas de ISR son dinámicas y se ajustan periódicamente para tener en cuenta la inflación y el salario mínimo vigente. 

Cuando la inflación aumenta en más del 10% desde la última actualización, esto desencadena un cambio significativo en las tasas y rangos impositivos. 

Dicho ajuste es crucial para garantizar que el ISR siga siendo efectivo y equitativo, ya que evita que los contribuyentes sean gravados de manera desproporcionada debido a la pérdida de valor adquisitivo de la moneda.

¿Cómo impacta el ISR en tus inversiones inmobiliarias?

El ISR puede tener un impacto significativo en tus inversiones inmobiliarias y, por lo tanto, es esencial entender cómo afecta tus finanzas. 

Aquí hay algunas formas en que el ISR influye en tus inversiones inmobiliarias:

1. Cargas fiscales

El ISR representa una carga fiscal que debe considerarse al calcular los rendimientos netos de tus inversiones. 

Dependiendo de tus ingresos y ganancias, esto puede resultar en una disminución de tus beneficios.

2. Deducciones fiscales

Es importante aprovechar todas las deducciones fiscales permitidas por la ley. 

En el caso de las inversiones inmobiliarias, esto puede incluir gastos como impuestos prediales, mantenimiento, intereses hipotecarios y depreciación. 

Estas deducciones pueden reducir tu carga fiscal y aumentar tu rentabilidad neta.

3. Venta de propiedad

Al vender una propiedad, es probable que debas pagar impuestos sobre las ganancias de capital, que están sujetos a la tasa de ISR correspondiente. 

La estructuración adecuada de la venta puede ayudarte a minimizar esta carga fiscal.

4. Flujo de efectivo 

El ISR también puede afectar tu flujo de efectivo mensual si generas ingresos por alquiler. 

Debes tener en cuenta la retención de ISR en tus ingresos por alquiler y considerar cómo esto afectará tu flujo de efectivo disponible.

5. Estructura de propiedad

La forma en que estructuras la propiedad (individualmente, a través de una sociedad, etc.) puede influir en tu obligación tributaria. 

Es fundamental consultar a un asesor fiscal para elegir la estructura más eficiente desde el punto de vista fiscal.

Como puedes notar, el ISR tiene un impacto directo en tus inversiones inmobiliarias y en tu rentabilidad.

Por ello es esencial la planificación fiscal adecuada y la comprensión de las reglas fiscales ya que pueden ayudarte a optimizar tu situación financiera y maximizar tus ganancias netas.

Además, claro está, de realizar una inversión inmobiliaria segura. 

¿En qué inmueble te conviene invertir?

Invertir en bienes raíces es una decisión financiera crucial para expandir tu patrimonio y tu capital. En este sentido, elegir el tipo de inmueble adecuado puede marcar la diferencia en tu rentabilidad y en tu ISR. 

Tomando los puntos anteriores en cuenta, los desarrollos inmobiliarios, como Cala Diamante en la zona de mayor plusvalía de Acapulco, ofrecen ventajas significativas. 

Cala Diamante está ubicado en una zona de alta plusvalía, a escasos 80 metros del mar, lo que significa que la inversión inicial tiende a apreciarse con el tiempo, generando ganancias sólidas.

Además, la opción de generar ingresos mediante el alquiler a corto o largo plazo es una característica atractiva para los inversionistas.

En relación con el ISR, los desarrollos inmobiliarios también pueden proporcionar oportunidades para deducciones fiscales legítimas, lo que puede reducir tu carga tributaria. 

Al considerar la rentabilidad financiera, la inversión en desarrollos inmobiliarios, como Cala Diamante, ofrece flujos de efectivo constantes a través de alquileres y el potencial de una apreciación continua del valor de la propiedad. 

Esto no solo brinda estabilidad financiera, sino que también optimiza tu situación fiscal al aprovechar las deducciones permitidas. 

Si deseas obtener más información al respecto, ponte en contacto con nosotros y nuestros asesores inmobiliarios te atenderán con gusto.  

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